OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人(加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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