饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次350开头的身份证是哪里的意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而(ér)房350开头的身份证是哪里的地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(x350开头的身份证是哪里的iá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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