近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更(gè一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？ng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(d一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？e)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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