近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益(上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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