万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

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　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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