文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速1谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗7.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗trong>房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。