导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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