一(yī)线城市(shì)，也不端(duān)着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导价的消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什么这(zhè)么重要？首先二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在“认(rèn)真”实施这(zhè)条(tiáo)政策的城市(shì)，最后深圳是房价前三的核心(xīn)城市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具有风向标意义(yì)。

　　有分析(xī)人士指出(chū)，深圳二手房指(zhǐ)导价如(rú)果取消(xiāo)，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳二(èr)手房回暖，然后(hòu)二手房回暖(nuǎn)有利于(yú)深圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深(shēn)圳楼市回暖有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的(de)“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传“二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)”正式结束。传言称：二(èr)手(shǒu)房贷款不(bù)按(àn)官方参考价（指导价(jià)），银(yín)行核定房价以网(wǎng)签备案价和评估价(jià)孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正(zhèng)变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官方文件(jiàn)。据(jù)证券时报21日消息，目(mù)前深圳多家(jiā)大行表示“尚(shàng)未接到(dào)正式通东隅已逝桑榆非晚是什么意思知，目前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还需要(yào)持续的关(guān)注。

　　易居研究院研究(jiū)总(zǒng)监严跃进认为，本次(cì)政策(cè)大概率(lǜ)为真，更多体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款等领域按(àn)照新的规则进(jìn)行，但不(bù)会(huì)出台(tái)正式文件(jiàn)。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事情，是不(bù)用发文件(jiàn)的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市(shì)二手房指导价横空出世。当时(shí)，深(shēn)圳(zhèn)一口气公布了(le)全市3595个小区的参考价，很多南(nán)山(shān)、福田、宝安中心区(qū)的(de)高(gāo)价盘，直(zhí)接(jiē)按照当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计(jì)算首付、发放贷(dài)款。

　　当时大(dà)家还不觉得(dé)厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万(wàn)；如果指导价(jià)打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万(wàn)，加(jiā)上需要全款支付(fù)的部分(fēn)，实(shí)际首付去到了510万(wàn)，相当(dāng)于首付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量(liàng)买家，失去了购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考价以(yǐ)后，东莞、宁(níng)波、成(chéng)都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等(děng)10多个城市(shì)陆续跟(gēn)进。事实也确实证(zhèng)明了(le)，这条(tiáo)政(zhèng)策的“核(hé)弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的10个(gè)城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个(gè)大(dà)中城市房价只(zhǐ)有6个同比(bǐ)上涨，其他(tā)的泥(ní)沙俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人付出(chū)了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数据显示：成交(jiāo)量上，二手(shǒu)房(fáng)指导价出台当年，深圳二(èr)手住宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成(chéng)交量同(tóng)比下滑47％，全(quán)年成交量仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创近二十年(nián)最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八(bā)成。

　　价格方面(miàn)，与二手房指导价发布当月相比，如今二(èr)手(shǒu)房挂牌价低(dī)于及接近参考价的房(fáng)源占比大幅增(zēng)加。2023年一(yī)季度，深圳(zhèn)各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价(jià)。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人，才能深切的(de)感(gǎn)知(zhī)其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三年前高杠(gāng)杆买了2套华(huá)润城，月供(gōng)12万，最终亏(kuī)损(sǔn)1000万破产(chǎn)。据媒(méi)体(tǐ)推东隅已逝桑榆非晚是什么意思测，如果案例属(shǔ)实，买家的实际购房成本高达20万/平(píng)，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加(jiā)这三年的房贷和持有成本(běn)，差不多(duō)亏(kuī)损超(chāo)千万。

　　深圳一大批人(rén)这两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成交量(liàng)创下多年新低，学区房神话不再，房产(chǎn)中(zhōng)介的日子难过，投资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以来，实施了(le)二手房(fáng)指导价(jià)的城市陆陆续(xù)续低调(diào)退出，目前只(zhǐ)有深圳还(hái)是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义(yì)明(míng)显

　　最(zuì)近一线城市也(yě)不(bù)端着(zhe)了。

　　近(jìn)日(rì)，北(běi)京在房(fáng)山区(qū)试点多(duō)子女家庭和(hé)职住平衡(héng)家庭购房(fáng)支持政策。上海也(yě)考虑予以多孩家庭在新房计分(fēn)制(zhì)度政策(cè)上的支(zhī)持。

　　从(cóng)最新公布的3月(yuè)份70个大(dà)中城市商品住(zhù)宅销售价(jià)格变动情况(kuàng)来看(kàn)，广(guǎng)州、深(shēn)圳的(de)新房、二手房价格仍然是同(tóng)比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其(qí)他二线城市(shì)如杭州(zhōu)、成都、南(nán)京、合(hé)肥等城市价(jià)格(gé)都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不(bù)急吗？

　　事实(shí)上，上面可(kě)能更急。3月份，两部(bù)门联合发(fā)文(wén)，全面推动二手房“带押过(guò)户”全(quán)国实施(shī)，这是(shì)一条(tiáo)被广(guǎng)泛好评(píng)的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具(jù)有定(dìng)海神针般的(de)作用。

　　住建部部(bù)长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑(zhù)业、房(fáng)地产企业要发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常识，从(cóng)字(zì)面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了(le)，上面(miàn)不(bù)就(jiù)塌了嘛？压舱石(shí)如果压不(bù)住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也(yě)许，今年(nián)扶持楼市的政策(cè)，还有一大(dà)波正在路上...

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