导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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