三大球和三小球分别是什么三大球的起源-橘子百科-橘子都知道

三大球和三小球分别是什么三大球的起源存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”三大球和三小球分别是什么三大球的起源ong>

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)三大球和三小球分别是什么三大球的起源这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来，南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。