文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

领略的意思　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成领略的意思“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(sh领略的意思ù)后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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