文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克