导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(me主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人n)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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