5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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