近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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