OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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