近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

京j属于北京哪个区的车　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　京j属于北京哪个区的车　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。京j属于北京哪个区的车>

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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