万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端妥否的意思是什么，妥否的用法(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)妥否的意思是什么，妥否的用法集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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