文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。