5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(d三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学e)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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