“现在的房地(dì)产很难再(zài)出现像过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关注(zhù)度从(cóng)板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了(le)半(bàn)天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低(dī)的、此前没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今(jīn)年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房企，民(mín)营房企相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视(shì)企业的(de)成(chéng)本优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它(tā)的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的(de)最(zuì)低水平；利(lì)润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出(chū)现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上(shàng)完(wán)全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企(qǐ)的(de)资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而(ér)言，扩张速(sù)度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过于(yú)激进的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这(zhè)家(jiā)房企明显感(gǎn)觉(jué)到机会来了，其(qí)开(kāi)始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接(jiē)近三(sān)分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房企新(xīn)购入地(dì)块也实现了(le)快速的开盘利用率，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出手的(de)章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来(lái)的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净负债(zhài)率水平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是(shì)扩(kuò)张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要(yào)求不(bù)得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈(chén)昊扬(yáng)解(jiě)释，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本(běn)更低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而然就(jiù)具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样(yàng)受(shòu)到(dào)机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的十大流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠(zhū)海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身(shēn)的(de)基本面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时(shí)间(jiān)，房(fáng)地产市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近七(qī)成(chéng)营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为积(jī)极，根据(jù)诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(j独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频ū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一(yī)倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎(yíng)来多家机构的(de)集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业(yè)主要包(bāo)括(kuò)中介(jiè)服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好，因为居(jū)民保有的(de)住房规模越来(lái)越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的(de)需求也会越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道(dào)龙头年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是前(qián)者(zhě)在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的(de)研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业(yè)链股票(piào)还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一(yī)时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不(bù)过(guò)这类标的大多在香港上市(shì)，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例(lì)分析：“物业服(fú)务不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是(shì)希(xī)望(wàng)挣的(de)是市(shì)场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的(de)大部分(fēn)项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能(néng)在业内做到到(dào)期(qī)之后(hòu)提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的(de)定位和(hé)比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频