文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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