万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文)、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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