近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体>丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体