OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(sapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次hī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的(de)大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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