万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(ch相遇时间的公式 相遇时间怎么求ū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(相遇时间的公式 相遇时间怎么求zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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