万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(z绥化去年疫情 绥化是几线城市i)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(绥化去年疫情 绥化是几线城市lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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