近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高p>

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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