万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗ng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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