导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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