导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎ定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思o)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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