导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其(apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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