近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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