近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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