饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(ysand可数吗还是不可数，thousand可数吗è)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(sand可数吗还是不可数，thousand可数吗guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhsand可数吗还是不可数，thousand可数吗ái)本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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