5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现(xià每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我n)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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