饱受争议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得一方水等于多少升，一方水等于多少升水超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即一方水等于多少升，一方水等于多少升水可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重一方水等于多少升，一方水等于多少升水点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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