近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(y什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语ú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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