近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运(yùn)营业一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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