“现在的房(fáng)地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构和(hé)投资者的关注(zhù)度从板块向单(dān)个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了(le)最底部(bù)，而且是反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再(zài)往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需(xū)要(yào)非(fēi)常(cháng)小心(xīn)，避(bì)免选了(le)半(bàn)天(tiān)，标的公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资(zī)金来源来自新(xīn)盘的(de)销(xiāo)售。但今年新房的(de)销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其实主要(yào)还是那(nà)些(xiē)有国企(qǐ)背景的(de)房企，民营房企相对比(bǐ)较困难(nán)，所以(yǐ)整个行业出现了一个(gè)很(hěn)明(míng)显的(de)分化，无论是(shì)在(zài)销售(shòu)，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资(zī)本市(shì)场表现(xiàn)相对(duì)较好(hǎo)，但(dàn)没(méi)有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企股价大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更(gèng)具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内最(zuì)高的(de)；融(róng)资成本是(shì)否是行业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看(kàn)重(zhòng)的一(yī)家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多(duō)。即便是在(zài)国(guó)央企(qǐ)中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等(děng)国(guó)央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗有着(zhe)较(jiào)稳健特(tè)色(sè)的国央企房(fáng)企，其(qí)财务指(zhǐ)标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的(de)资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其(qí)开始在一线城市(shì)进行大举拿(ná)地(dì)，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一(yī)。与此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现了(le)快(kuài)速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今年(nián)会(huì)有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它(tā)本身储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有(yǒu)想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩(kuò)张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来(lái)，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要规避公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极(jí)的(de)房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房(fáng)企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置(zhì)地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速(sù)度与(yǔ)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在(zài)各维(wéi)度的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一(yī)筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置(zhì)混(hùn)合(hé)型证券投资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等多维度都表(biǎo)蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗现了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一(yī)季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的(de)营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同(tóng)样较为积极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集(jí)团的房(fáng)企排(pái)名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商，而(ér)下游(yóu)应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发(fā)环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不(bù)被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家(jiā)居(jū)领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美国过去的数据(jù)充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一(yī)直都(dōu)很好(hǎo)。对于(yú)地产产业(yè)链，我们相对看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的(de)行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设计(jì)、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季(jì)报(bào)的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价(jià)值(zhí)、工银(yín)瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓(cāng)的房地产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前(qián)几年(nián)曾(céng)经风光一时的家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素(sù)一(yī)度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现最(zuì)好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广(guǎng)发基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希(xī)望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项(xiàng)目到期(qī)之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周期还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的(de)，后面因(yīn)为保安这些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意(yì)，能(néng)做(zuò)到提(tí)价难度(dù)是非常(cháng)大的。但(dàn)是该(gāi)公司能(néng)在(zài)业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务(wù)是(shì)有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

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