OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据(jù没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩)自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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