导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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