近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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