一线(xiàn)城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手(shǒu)房指导价的消息在房产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条(tiáo)消息(xī)为什(shén)么(me)这么(me)重要(yào)？首先二手房指导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎(hū)是最后一个(gè)还(hái)在“认真”实(shí)施(shī)这条政(zhèng)策的(de)城市，最(zuì)后深(shēn)圳是房价前三的(de)核心城市(shì)。所以，深(shēn)圳的一举一(yī)动都具有(yǒu)风向(xiàng)标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果(guǒ)取消(xiāo)，首先有利于深圳二手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳(zhèn)楼市(shì)总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房价(jià)以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价(jià)真正(zhèng)变成了“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官方文件(jiàn)。据证券时报21日(rì)消息(xī)，目前深圳多家(jiā)大行(xíng)表(biǎo)示“尚未接到正(zhèng)式通(tōng)知，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭(jiē)”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居(jū)研(yán)究(jiū)院研究总监严跃进认为(wèi)，本次政(zhèng)策大概率(lǜ)为真，更多体现为银(yín)行贷款等领(lǐng)域按(àn)照新的规则进行，但不会(huì)出台正(zhèng)式文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一(yī)口气(qì)公布了全市3595个小区(qū)的参考价，很多(duō)南山、福(fú)田、宝安(ān)中心区的(de)高(gāo)价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的(de)市场(chǎng)价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行(xíng)只能按照指导价(jià)来计算(suàn)首付、发放(fàng)贷(dài)款。

　　当(dāng)时大家还不觉(jué)得厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么(me)首付(fù)3成210万(wàn)，加上需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实际首(shǒu)付(fù)去(qù)到(dào)了510万，相当于首付5成了(le)（多给210万首(shǒu)付(fù)）。这直接让大批量买家，失去(qù)了购房(fáng)能力，相当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房(fáng)参考价以(yǐ)后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个城(chéng)市陆续跟进(jìn)。事实也(yě)确实证明(míng)了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年(nián)10月，根据(jù)安居客的(de)统计，实施二(èr)手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨(cǎn)不(bù)忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价(jià)只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人(rén)付出(chū)了沉(chén)重代价

　　据深圳(zhèn)乐(lè)有(yǒu)家(jiā)研究中心(xīn)数据显(xiǎn)示：成交量上，二手房指(zhǐ)导(dǎo)价出台(tái)当(dāng)年，三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式深(shēn)圳二手住宅成交(jiāo)量同(tóng)比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成(chéng)交量(liàng)同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低记(jì)录，相较2020市场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方(fāng)面，与二(èr)手房指导价(jià)发(fā)布当月相比，如今二手房挂牌(pái)价(jià)低于及(jí)接近参考价的房源(yuán)占比大幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区(qū)二(èr)手房成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区中，过半(bàn)成(chéng)交价低于参(cān)考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东，斩仓的新闻(wén)不(bù)绝(jué)于耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码农三年(nián)前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家的(de)实(shí)际购房成(chéng)本(běn)高达20万/平(píng)，目(mù)前(qián)价格跌至(zhì)14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三年的房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二手(shǒu)房成交(jiāo)量创下(xià)多年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再，房产中(zhōng)介的日子难(nán)过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)的城市(shì)陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一(yī)线城市也不(bù)端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子(zi)女家庭和(hé)职住平衡家庭购房(fáng)支(zhī)持政策(cè)。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在新房计分(fēn)制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的(de)3月份(fèn)70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价(jià)格变动情况来看(kàn)，广州、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍(réng)然是同比去年依然(rán)是下降的(de)。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市(shì)价格(gé)都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急(jí)。3月份，两部门(mén)联合发(fā)文，全面推动二手房“带(dài)押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广(guǎng)泛好评的新政。对于激活二(èr)手房(fáng)交易，具有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部(bù)部(bù)长倪虹(hóng)近日更是指出(chū)：建筑业、房地(dì)产企(qǐ)业要(yào)发(fā)挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归到常(cháng)识(shí)，从字面理解一下这(zhè)两个词，意思(sī)就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不(bù)住，小船(chuán)不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼(lóu)市的政(zhèng)策，还(hái)有(yǒu)一大(dà)波(bō)正在路上...

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