文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写)在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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