万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mà黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月i)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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