导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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