5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅2中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁0％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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