万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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