导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(r宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府éng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sā宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府n)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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